Созаемщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны

Вы задумались взять ипотеку, но беспокоитесь, что банк не одобрит кредит. Или волнуетесь о своих возможностях выплачивать ипотеку в будущем и хотите подстраховаться. В этих случаях вы можете заручиться поддержкой близких и попросить кого-нибудь стать созаёмщиком.

Вместе с экспертом разберёмся, кто может стать созаёмщиком, какие у созаёмщиков права и риски.
Кто такой созаёмщик

Заёмщик — человек, представивший пакет документов для получения одобрения по кредиту и заключивший с банком кредитный договор. Заёмщик берет и выплачивает кредит один, без привлечения других лиц. Фактически, это тот, на кого оформлена ипотека.

Для банка наличие созаёмщиков ­— дополнительная гарантия возврата кредита.
Кто может стать созаёмщиком

Созаёмщиком может стать кто угодно, не только муж, жена или родственник.

Если созаёмщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, то банк одобрит ипотечный кредит с учетом его платежеспособности. В этом случае созаёмщиками могут выступать не более трёх физических лиц, доход которых учитывается при расчёте максимального размера.

Созаёмщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью. Созаёмщик–супруг/супруга не станет владельцем собственности в случаях, когда:

Брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
Один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаёмщиков;
Отсутствует гражданство Российской Федерации.

Как изменить состав созаемщиков при разводе

Также созаёмщиками могут стать дети, родители, внуки, братья, сестры, племянники, бабушки, дедушки, а также владелец сертификата на льготную покупку объекта недвижимости.

Владелец сертификата идёт как созаёмщик без учета платежеспособности и становится полноправным собственником кредитуемого объекта недвижимости.
Подробнее о требованиях к созаёмщикам

Требования к созаёмщикам и основному заёмщику одинаковы.

Кто и когда погашает кредит созёемщики договариваются между собой — перед банком все несут равную ответственность по договору. То есть для банка между заёмщиком и созаёмщиком нет никакой разницы. Банк не отслеживает, кто именно внес платеж по кредиту в тот или иной месяц.

Формально погашение кредита закрепляется за титульным созаёмщиком, на которого оформлен договор и открыт счёт, но это счёт может пополнять любой из заёмщиков или любое третье лицо.

Если кредит не погашает один, то это должен делать второй. При этом наличие кредита и порядок его оплаты войдут в кредитную историю обоих.

Для оформления сделки и одобрения кредитной заявки созаёмщик должен предоставить в банк тот же необходимый набор документов, что и заёмщик.
Права созаёмщика

После заключения ипотечного договора созаёмщик получает определенные права. Они должны быть чётко сформулированы в ипотечном договоре.

Созаёмщик не может стать собственнником недвижимости по умолчанию (это должно быть прописано в договоре), но он может получить долю в приобретаемой недвижимости.

Кроме того, созаёмщик имеет право на:

Рефинансирование ипотеки;
Получение информации о состоянии ипотечного счёта, просрочках и пенях;
На налоговый вычет. Для этого покупаемая в ипотеку недвижимость или её доля должна быть оформлена в собственность на созаёмщика, и он должен подтвердить, что уплачивает налоги и несёт расходы на погашение ипотечного кредита.

Минусы

Такой формат сделки имеет и свои минусы. Если вдруг один созаёмщик столкнётся с тяжелой жизненной ситуацией и не сможет выплачивать кредит, то ипотечная нагрузка полностью ляжет на второго.

Также могут возникнуть разногласия о доли в недвижимости. Если один пожелает продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, выйти из такой ситуации будет непросто.

Еще один вопрос — в праве на наследование. Конечно, официальные супруги и родственники могут наследовать имущество друг друга по умолчанию, но вот созаёмщики в гражданском браке могут унаследовать долю только по завещанию.

Таким образом, привлечение созаёмщика важное решение для обеих сторон. Чтобы не пожалеть о своем решении в будущем, важно «на берегу» обсудить все «за» и «против», учесть всевозможные нюансы, факторы и ситуации, которые могут произойти, и принять уверенное и комфортное для всех решение.